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房产商诉苦称毛利率太低 楼盘卖50亿才赚3.5亿

    2014-02-27 10:09    来源:财经日报 http://kuaixunshe.com

关于扬州房价,本地房地产商的感受与统计局公布的数据,似乎有些背离。

近日,国家统计局公布了1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。其中,扬州新建商品房住宅价格同比上涨8.2%,环比上涨0.7%,房价保持持续上扬态势。

扬州一家房地产企业老总的感受是,扬州房价同比保持一致,但目前有下降趋势。成交量同比缩水,销售缓慢。

“对房地产开发商来说不涨价等于降价,财务成本每天都在产生。”他说,房地产商受到上下游挤压。

《第一财经日报》记者又采访了几家扬州本地的房地产经纪公司,他们也表示,扬州的房价比较稳定,同比基本没有变化,但成交量相比去年上半年明显缩水。

“房价已经到了极致,以前的狂涨不会再有了,刚需与房子供给、房价之间的关系,已经逆转。”他说。

扬州目前核心区域房价9000~10000元/平方米,近郊约七八千元/平方米。

他分析,扬州与一线城市二线城市最大的不同在于,缺少外来高端购买力源体。一二线城市,每年吸引大量高素质移民。但扬州情况完全不同,市民绝大多数已经有房。新增刚需只有几类:富裕的农民工、还没有房子的大学生以及养老、改善型住房(城市贫困家庭由于有保障房的供应,不计入),而这些总体数量并不大。

另一方面,库存量却非常大。扬州最近几年市场每年可以消化约400万平方米存量。但未来供给将远大于需求。

去年下半年开始,当地房地产商血拼,房价已开始下跌。房地产开发商的感受是,去库存化非常缓慢。

房价高企,但开发商却没有利润。中间的钱到哪里去了呢?分析其成本结构可以发现,土地、税收和行政规费成本,占到房价的50%以上。因此他认为,土地财政如果不解决,房地产问题不可能解决。

 他向本报记者出示的一张规费清单显示,房地产行业要交纳的各种规费多达近50种。各项规费加总起来,约占房地产开发成本的22%(其中包含供电、供水、供气等费用)。

从房地产商的角度看,土地成本上升是硬性的,但下游的房价却难以再涨了。

近几年来,实业难做。而现在,三线城市的房地产行业似乎正在接近跟实业一样的困境——上下游价格挤压,于是毛利率被严重挤压。三线城市房地产行业正在被驱赶到盈亏拐点。

“总销售额50亿元的盘子,能赚3.5亿元就不错了,毛利率只有7%。现在跟前些年没法比。”他说,“这还算日子过得可以的,有的开发商已经亏本在卖。”

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