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北大资源集团掷150亿开封造城:“运粮河”项目迎考验

    2012-12-17 16:44    来源:人民网 http://kuaixunshe.com

12月8日,开封市政府与北大资源集团一起合作的“开封运粮河项目”正式启动

北大资源集团总裁余丽

回溯1500年前,有这样一个国度,人口一亿两千多万,GDP总量占世界的60%,人均GDP两千两百多美元,这个国家的首都人口过百万,它就是北宋首府开封。时光荏苒,随着王朝更迭,曾经的繁荣已成过眼云烟。1500后的今天,蛰伏许久的开封似乎又迎来了一次契机。

“十二五”规划纲要指出,要大力促进中部地区崛起,重点推进包括中原经济区在内的区域发展。2011年1月26日,“中原经济区”被正式纳入《全国主体功能区规划》,上升到国家战略层面。而在十八大上,明确提出要积极稳妥推进城市化。曾经作为七朝古都的开封市,自然不想错过这次难得的发展机遇。

作为推进新型城镇化的重点工程,开封市政府与北大资源集团一起合作的“开封运粮河项目”于12月8日正式启动。该项目占地52500亩,计划投资150亿元,一级开发完成需要6-8年时间。据了解,启动区将于明年上半年正式开工建设。

人民网12月12日北京电(记者 王日晨) 12月3日,国家发改委正式发布经国务院批准的《中原经济规划》。在中原经济区和中原城市群发展战略的指导下,河南省委、省政府提出优先发展郑汴一体化、发展开封新区。而运粮河项目恰巧位于其中,机遇难得不言而喻。

北大资源集团总裁余丽在接受人民网记者专访时表示,其实运粮河项目在2年前就已经开始运作,开封市政府看中的是北大资源集团的背景和资源,希望能加入到开封整体新区规划当中。

“希望政府给我们更多优惠政策,确保我们很多产业落地,希望在招商引资方面能给我们配套、优惠的政策,以便于我们推进这个项目。”余丽如是说。

当然,机遇与挑战并存。近些年,城市新城区的建设已经成为多数城市的选择。但是城市新区发展往往突破了传统的城市规划总体范围,将城市拖进无序拓展的怪圈。城市功能不健全、市政设施跟不上、服务不配套等问题屡见不鲜。

“运粮河项目”以及开封新区也面临着类似诸多的挑战与考验。

欲乘 “政策东风”

十八大过后,中央关于“新型城镇化”的战略日益清晰。有学者认为,未来10年我国新增城镇人口将达到4亿左右,能够增加40万亿元的投资需求。这将使新型城镇化建设相关业务板块迎来前所未有的发展机遇。

而早在2008年,河南省委、省政府即提出全力打造“郑(郑州)汴(开封)新区”,从而在中原城市群逐步形成“一极两圈三层”,城乡统筹发展的新格局,将“郑汴新区”打造成河南省经济社会发展的“核心增长极”和具有全新理念的复合型城区。

在谈到运粮河项目时,开封新区管委会主任张扬认为是生逢其时。“中原经济区的规划也已经正式发布,中原经济区建设上升为国家的战略,应该说对河南来讲特别是对郑州、开封,也就是郑汴新区是一个重大的发展机遇。”

“至于说运粮河这个项目作为我们开封市政府来讲我们非常有信心,我们看重的是北大方正集团和资源集团,通过这个项目把它打造成郑汴一体化的桥头堡,也是郑汴新区最有活力、最有竞争力的区域。”张扬表示。

其实对于方正集团和北大资源集团而言,这也是一个难得的发展机遇。

“我们不单要做好一级开发,也会参与到二级开发中来。我们将结合北大和方正的资源优势以及房地产经验,建设富有特色的城市综合体 。”北大资源集团总裁余丽在接受采访时表示,携手开封亦是北大资源集团战略转型的重要实践。

她透露,这个项目政府是主导,集团将以一个配角协助去做。尤其是这么大一个项目,作为开发商而言更偏好于对自己利益最大化的项目。毕竟企业的基本利益要有保障,另外还要看政府的优惠政策,这样企业才能够得以生存。“在这种情况下我们会和政府来进行协商,最终达成相对的共识。”

投150亿造新城

1993年3月,北大校园临街600米长的虎皮斑石南墙,被改建为面积约为25000平方米的商业街。而北大资源也因举国轰动的“推倒南墙”事件而被人们所熟知。之后由于高层人事动荡,北大资源集团开始战略重组,成为方正集团旗下一家以房地产投资、商业地产和物业管理经营为主业的公司。

就在2010年,几乎从未在北京的土地市场上公开露脸的北大资源集团,不经意间已经跃居房地产行业土地储备前五名。2月4日,北大资源集团与河南开封市政府签署“开封新区开发项目合作意向书”,获得了开封“汴西新区”启动区部分用地及运粮河组团商住用地逾35平方公里的土地一级开发权。

余丽介绍,集团在2009年提出一个和传统地产开发商不一样的定位和商业模式,即要做资源整合型城市运营,去依托北大的教育和方正的产业优势做和其它开发商不一样的项目,要打造教育地产、健康地产、科技地产等等,包括综合类的项目。

其实,北大资源一直谋求从“房地产商”到“城市运营商”的转型。

目前涉及城市运营的项目共有3个,分别是上海昆山、济南徐李片区改造以及开封新区的运粮河项目。考虑到开封项目体量巨大,开发周期较长,在北大资源看来,运粮河项目乃是所有项目的重中之重。

余丽说:“这个理念提出来以后很多政府对我们这种理念表示欢迎,因为在这个理念里边考虑的有长期产业的植入,这些产业能够为政府带来长期的税收贡献和开发商的短期不一样。解决大量的就业人口,同时我们医疗和教育的投入可以解决民生的两大问题,这也是和别的开发商不同。”

据了解,该项目东起开封市十三大街,西至中牟县边界,南到陇海铁路,北至复兴大道。项目距省会郑州37公里,距开封市区9公里,一级开发完成需要6-8年时间,计划投资150亿元。

北大资源集团拟在运粮河项目西北区域选择5400亩土地,采取“产城融合”的模式,植入北京大学和方正集团的科技、教育、医疗等优质资源,建设运粮河项目示范启动区,启动区分为两部分:一是规划面积为2500亩的北大科技园河南园区,二是规划面积约2900亩的生态宜居区。

 

城镇化的难题

近些年,城市新城区的建设已经成为多数城市的选择。但是城市新区发展往往突破了传统的城市规划总体范围,将城市拖进无序拓展的怪圈,带来城市功能不健全,市政设施跟不上,服务不配套等问题,建筑多、人文少、人气低落、商业凋敝,千城一面,“鬼城”、“空城”出现,成为华丽外表下的城市疮痍。

像位于天津宝坻区的“京津新城”,占地25000亩,相当于33个天安门广场面积,投资数百亿元、规划有8000栋别墅及其配套设施,可供50万人生活,但有的完工四五年、房屋数百套的小区内,只有一二十户入住,被称为最大“空城”;与“京津新城”因空置率超过90%被称为“空城”相似的是,内蒙古鄂尔多斯市康巴什新城,面积32平方公里,建成5年后,只居住着不到3万居民,“鬼城”之称名副其实。

一些三线城市由于人口基数低、需求有限,过去几年随着制造业和第三产业的快速发展,劳动力大量引入,房地产市场快速扩张。但这种快速膨胀毕竟是暂时的,随着劳动力优势的逐渐消失,以及工业化规模达到或超过城市的承受能力,住房市场发展必然放缓甚至萎缩,导致过去几年快速扩张的项目需要长时间来消化,这些城市的供应压力或将长期存在。

全国人大财经委员会副主任尹中卿认为,尽管改革开放30多年来我国的城镇化建设取得了显著成就。但也要清醒地看到,长期以来各个地方都把推进城镇化简单地等同于城市建设。结果导致了现在比较严重的城镇化滞后于工业化。人口的城镇化严重地落后于土地的城镇化。

中央党报报刊社社长肖勤福先生也表示,国内出现的一些教训,就是产业发展跟城镇化发展不同步,有城无业,无业就无市。“城镇化在近代以来的本质要求就是工业化过程中以资本为中心的生产要素的聚合和配置的空间,这是近代以来城市的定义。像有些地方出现的空城、鬼城,都是违背这种定义的。”

方正集团董事长魏新则强调,现在相当于建一个新城,但是这个新城不是完全独立的新城,而是是在郑州和开封一体化大背景下,在两者的接合部。实际上我们正好在开封和郑州的交界处,运粮河组团片区最西边的边界恰恰挨着郑州,所以它本身并不是一个完完全全独立的新城。

“运粮河”迎考验

除了所必须面对的城镇化难题,北大资源集团自身也将迎接诸多的挑战与考验。

一位业内人士告诉人民网记者,北大资源集团若真能通过整合金融、科技、教育、文化、医疗等资源入市,进行一级开发,其开封项目前景还是相当诱人。但如果不能协调好这些资源板块的运营和共享,也可能适得其反。另外,提高运营标准必然会增加土地标准,这也是北大资源所必须面对的。

对此,余丽表示如果牵涉到集团之间的利益分配,基本上是由执委会内部相互协调。至于土地成本问题,政策的原因、市场的原因还有土地成本增加的话不仅仅是北大资源一家开发商面对这样的问题,所有地产商都要面对这个问题。

“政府看看中的还有它产业优势,在一级的时候政府可以考虑把我们这些资源合理配置放到规划当中,相应政府也会对我们有更多的优惠政策,这样我就比其它开发商获取的二级土地成本低,这就有了我们比其它开发商要有的竞争优势。”她如是说。

中国房地产行业协会的一位专家指出,中国正处于城市化发展的起步阶段,距离城市化水平达到70%的平稳期还有很大的发展空间。在此过程中,房地产企业将经历从‘小盘’到‘大盘’,再从‘大盘’到‘城市运营商’的角色转变。

他认为,从传统的“地产运营商”升级为“城市运营商”,不是简单的概念转换,而是经营理念、运作模式、资源统筹乃至社会责任的系统升级工程,北大资源集团必须面对这一挑战。

余丽也坦言,本身这个项目很大几十平方公里,开发周期就很长,做的过程中难点肯定有,还要考虑所面临的开发风险。她同时表示,运粮河项目将会滚动开发,有计划的一片一片地展开,只要政府支持就会尽快往前推进这些项目。

“我们还在思考另外一个问题,现在说是资源整合、城市运营,但最终我们是生活提供商,不是地产开发商,而且围绕着我们向生活提供商这样一个定位去转变。”她也透露,未来也会寻求与其他房企的合作可能,就运粮河这个项目来说,毕竟是与政府共同做一级开发,而且项目太大。希望能吸引更多的开发商进入开发,从而降低风险。 

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