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房贷利率由85折到上浮5% 相当于房价涨18%

    2014-03-01 21:32    来源:网易房产 http://kuaixunshe.com

房贷利率上浮5% 相当于房价涨18%?

■本报记者 李木子

2014年伊始,土地市场成交延续着火热态势继续高位运行,在不到2个月的时间里,北京市的土地出让金已达615.5亿元,与此同时,住宅成交却悄然转冷。

利率由85折到上浮5% 相当于房价涨18%?

“21楼的那套房子装修比较好,加上业主又买了房子,不是特别着急卖这套,所以对于价格比较坚持,没有还价的空间。”当记者问链家地产工作人员小汤天通苑资料团购论坛)区域的房子是否有议价空间时,他告诉记者,“13楼的那套房子业主说,如果房子不好卖,可以降5万元,也就是170万元。”

“如果想多贷点款,咱可以走商贷,到时候看看能不能(找熟悉的银行)给做个9折(优惠利率)。”小汤劝慰有些犹豫的我,当然,小汤的口气也不甚肯定。

记者在随后的走访中了解到,目前北京多家银行中,除平安银行明确暂停个人住房贷款外,其他银行都还可以接受个人房贷业务,不过,发放的时间难以保证,此外,交通银行和渤海银行还表示,首套房贷贷款利率也需要上浮5%。

“虽说我们行没有停止发放个人住房贷款,但是也的确没有贷款额度。”建设银行位于北京东城区某支行的客户经理无奈的表示,从去年12月份到现在,我们一笔个人住房贷款都没有发放过。

利率的变化对全部购房成本而言,影响究竟有多大?

全部购房成本应该是购房款与税费、利息支付的总和,为计算方便,以总价200万元90平方米以内的住宅(新建商品住宅或房产证满五年业主唯一的二手住宅)为计算样本。考虑到刚需购房者手中的资金并不充裕,按首付30%、商业贷款140万元,等额本息还款方式,分30年还清来计算,当可以执行85折优惠利率时,每个月的还款额为8196.72元,当利率上浮5%之后,每个月的还款额增加至9199.34元。30年间,支付的利息增加超过36万元,相当于房价的18%。

购买90平方米以下住宅,若为首套房,仅需缴纳1%的契税,也就是2万元,当可以享受85折优惠利率时,全部购房成本约为357万元;当利率上浮5%之时,购房成本上升至393万元,相当于全部购房成本上涨10%。

中原地产首席分析师张大伟指出,银行信贷可以说是影响房地产市场最关键的因素,从房地产发展的历史上可以看出,信贷收紧的年份房价一律下调,而信贷相对宽松的年份,房价则一路高涨。

首付款杠杆率不足1:2

对于在二手房市场上苦苦寻觅的购房者来说,房贷是一个来不及考虑的话题,首付够不够,才是当下首要考虑的问题。二手房市场上可供刚需选择的房源并不多,二手房首付款的杠杆率不足1:2。

以亚运村安慧里一区一套报价为208万元的45平方米一居室为例,链家地产工作人员给记者算了一笔账。首次购买住宅可以贷款123万元,从表面来看,这种贷款方式只需要准备85万元的首付款,但事实并非这么简单。二手房交易涉及最低过户指导价和是否为普通住宅两个问题,当贷款123万元时,这套房子的网签单价就超过了3.24万元/平方米,而这个单价,是安慧里地区认定是否是普通住宅的价格临界点。在这种情况,这套住宅将被认定为豪宅,所以,还需要缴纳3%的契税和5.6%的差额营业税,大概是13.9万元,此外还要支付2.7%的中介服务费,大约5.6万元,再算上房屋评估费用等支出,至少需要准备105万元。

为了规避高额的税费,有些购房者选择减少贷款额度,当然,这就需要凑足110万元的首付款,那么,这时就只需要交1%的契税了。再加上中介服务费和房屋评估费用,需要准备116万元左右。

过户指导价与实际成交价格中间存在巨大的差值,加上本应由业主缴纳的各项税费全部转嫁到购房者身上,这两项因素是导致购房者首付款杠杆率低的重要原因。

记者在西城区天宁寺资料团购论坛)桥附近的地产中介了解到,该区域的过户指导价格与实际售价同样存在巨大落差,某小区30平方米左右的loft售价在200万元左右,而实际评估价格却在100-110万元之间,假设考虑公积金贷款,购房者需要准备120万元左右的首付款,此外还有中介费以及过户所需的税费。

如此计算,二手住宅的首付款杠杆率不足1:2。在信贷继续从紧的情况下,过户指导价与实际成交价产生巨大落差,这些因素都加剧了购房者的观望情绪。

根据链家地产市场研究部统计,截至25日,2月份北京二手住宅成交4224套,较1月份前25天环比下降46.3%,较去年同期下降45.3%。另外,2月份二手住宅成交均价为29310元/平方米,环比微降0.7%。

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